"A hitelboom kórképe" - a hitelezés legfőbb problémája


A héten olvastam egy írást, amihez kapcsolódóan már régóta le akarom írni a véleményem.

Az írás maga az alábbi linken:
https://alapblog.hu/az-ingatlanboom-korkepe/

De ki is emelnék egy számomra érdekes részt belőle:

"A lakásvásárlók masszív többségét a 30-as, 40-es korosztály adja az egész országban, lassan tolódva az egyre fiatalabbak felé. Nő a hitelből vett lakások aránya. Budapesten és az agglomerációban pedig a hitelek harmada már 25-30 éves futamidejű, míg másik több mint harmada 20 éves. Ez egészen brutális. A KSH adatok szerint az új lakás vásárlására felvett hitelek átlagos futamideje négy év alatt, országos szinten 14 évről 18 évre emelkedett. De a Duna House számai ennél is kockázatosabb képet mutatnak azzal, hogy a fővárosban már a folyósítások több mint kétharmadát 20 éves vagy hosszabb lejáratúra becsülik.
Ahogy folytatódik majd a kamatok emelkedése a világban, az első öt évben (amíg a hitelkamat fix) csakis a bankok profitja változó. Az 5. év elérkeztével azonban majd az adósok rettegése kerül a főszerepbe. Ugyanis a bank eléjük fog állni egy magasabb törlesztőrészlet követelésével, amely (a kor állami beavatkozásaitól függően) várhatóan ismét 5 évre szól majd, tehát ismét drága mulatság lesz. A családfő a szívéhez kap, és megkérdezi a bankárt, hogy mitévők lehetnek. Ő pedig az egyetlen kiutat mondja: „Kedves Ügyfelünk, emeljük meg a hitel futamidejét 30-ról 40 évre!”
A probléma az állami túlszabályozással megdrágított, korlátok közé szorított hitelezéssel éppen ez. Sokan lesznek, akik így egész életükre beleragadnak. Persze szociológiailag lehet, hogy jobb sok stabil életvitelű, örökös adós, mint kevesebb, de hektikusan változó élethelyzetű. A célt mindenesetre elértük."
És akkor jöjjön, amit régóta el akarok mondani a hitelezés jelenlegi gyakorlatáról:

1. probléma: a fenti írásban a szerző negatív színben ír a hitel futamidejének a hosszabbításáról, ami szerintem pedig az egyetlen helyes megoldás lenne amikor megemelkednek a kamatok. A feltételezése szerint így sokan beleragadnak egész életükre egy lakáshitelbe, sőt még talán az örökösökre is maradhat belőle, amikor a megemelkedett kamatok miatt a bank változtat (emel) a lakáshitel törlesztőrészletén. Nos, a futamidő eltolása egyáltalán nem rossz dolog, sőt követendő példa lenne a törlesztőrészletek hirtelen megemelése helyett.
Példákon keresztül jobban látszik, hogy mi történik, amikor bekövetkezik a kamatemelés és a törlesztőrészletek hirtelen emelése következtében és mi történik olyankor, ha a törlesztőrészlet nem változik.
Az első példában van egy család, aki a törlesztőrészletén felül már nem tud félretenni havonta pénzt, hogy megtakarítása keletkezzen. Ha a törlesztőrészlete megemelkedik, akkor fogja tudni fizetni? Nem, vagy esetleg még egy kis ideig, mert összehúzzák a nadrágszíjat, valahogy kibírják. Ha viszont következik egy második (majd harmadik, vagy sokadik) kamat- és törlesztőrészlet emelkedés, akkor biztos a bukás. még 5 éves ciklikussággal is bekövetkezhet akár három ilyen periódus is, tekintve, hogy - ahogy a cikkben is írják - 20-25-30 éves futamidővel rendelkeznek a kiadott hitelek. Így ennek a családnak előbb vagy utóbb, el kell adnia az ingatlanját, vagy ha nem teszi, akkor jön a kilakoltatás, árverezés, egyéb dolgok, a család tönkremegy. Ellenben, ha a törlesztőrészlet nem emelkedik, akkor tovább tudja fizetni a hitelt, és megtarthatja az ingatlant.
Miért ne lenne jobb megoldás ez utóbbi?
Második példa: család, aki a hitel törlesztésén felül még megtakarítani is tud havi szinten. A kamatok és törlesztők első megemelése következtében a havi megtakarításuk csökken vagy megszűnik.
Már ki is rántottuk a szőnyeget alóluk. Egy második vagy harmadik (szintén 5 éves periódussal számolva) kamat- és törlesztőrészlet emelés után pedig ugyanoda kerülhetnek (tudom, hogy ez attól is függ, hogy mennyit takarítanak meg havonta), ahova az első példában a család: csőd.
Ellenben, ha továbbra is fenn tudják tartani a havi megtakarításukat - mivelhogy a törlesztőjük nem, csak a futamidő emelkedik - nagyobb valószínűséggel fognak előtörleszteni a félretett pénzből. Az emberek többsége nem akar egy életen át hitelt fizetni, ezért, ha teheti, akkor előtörleszt. Így idővel a futamidő csökkenhet is az előtörlesztés mértékétől függően.
Szóval, miért ne tolnánk ki a futamidőt a drasztikus levegőelvétel helyett?

A család pénzügyi helyzetének a stabilitása megmaradna, ha a futamidőt toljuk ki, ellenben ha hirtelen megemelkedik a törlesztőrészlet, akkor elvesszük a levegőt.

2. probléma: a hitelezés legfőbb mérge az Annuitás.
Ehhez némi magyarázat, mert nagy valószínűséggel kevesen vannak vele tisztában, hogy hogyan is áll össze a hitelük törlesztőrészlete. Bár manapság már kiadják minden hónapra, hogy mennyi az adott havi törlesztőből a hitel tőketörlesztése, és mennyi a kamat ebből.
A Bankmonitoron van egy viszonylag jó cikk erről:
https://bankmonitor.hu/cikk/nem-erted-hogy-miert-tartozol-meg-mindig-a-bankodnak/

Kiemelném az ábrát az annuitásos hitel törlesztőjéről:
annuitasos_torlesztes
Látjuk?
Az első hónapban a 35 ezer forintos törlesztőrészletből 25 ezer forint a kamatfizetés, 10 ezer a tőketörlesztés. A további hónapokban a tőketörlesztés minimálisan nő, és 5 év elteltével még mindig csak 15 ezer környékén jár a havi tőketörlesztés, a kamatra pedig még mindig 20 ezer megy el.
Ha itt megemelik a kamatokat, az elég nagy törlesztőrészlet emelkedést von maga után, mivel a tőkéből (a ténylegesen felvett hitel) még nem túl sok került törlesztésre. Ennél fogva drasztikus hatása lesz.
Ha a futamidőt toljuk ki, akkor annak annyi hatása lesz, hogy a tőketörlesztés havonta lassabban fog emelkedni a fix összegű törlesztőrészleten belül és a kamattörlesztés is lassabban fog csökkenni. Én azt gondolom, hogy még ezt figyelembe véve is barátibb megoldás a futamidő eltolása.

És a mondat, amit tényleg régóta le szeretnék írni:

Az annuitásos hitelt ki kell törölni a hitelezési gyakorlatból.

Látható a fenti példában, hogy az így számított hitel nem éppen a hitelfelvevőnek kedvez. Ha valóban családbarát hitelt akarna az állam, akkor azzal kellene kezdeni, hogy ezt a fajta hitelezést egyszerűen (mint szabályozó szerv) megszünteti.

Miért és mi lenne az alternatív megoldás?

A miértje nagyon egyszerű: azért, mert ez, a hitelszerződés minden szereplőjének kockázatos megoldás. A felvevőnek azért, mert bár a felvételkor van munkahelye, van fizetése, tudja törleszteni a hitelt, de hatalmas terhet ró rá, ha a kamatok változnak és ki tudja, hogy ezt meg fogja-e tudni oldani?
A banknak is kockázatos, mivel ha nem tud törleszteni az ügyfél, akkor hogyan kapja vissza a pénzét? Ami pontosabban fogalmazva nem is az ő pénze, mivel a hiteleket a betétesek pénzének terhére adja ki, tehát a bank betéteseinek is van kockázata egy tömeges nemfizetés esetén. Emlékezzünk csak 2008-ra...

Az egyenletes tőketörlesztés viszont megoldás lenne mindenki számára:

egyenletes_toketorlesztes

Remélem, hogy lehet érzékelni a különbséget!

Az annuitásos táblával ellentétben itt tisztán látszik, hogy a havi törlesztőrészlet csökken (!) az idő előrehaladtával!
Nem lenne jobb így? Most őszintén! Minden egyes hónapban csökken a teljes hiteltörlesztő részlet Kamatból itt is egyre kevesebbet fizetünk, de a tőketörlesztés egyenletes.
Egyszerűen jobban tervezhető a konstrukció, több a lehetőség mindkét fél számára, hiszen a hitel felvevője a második naptól félre tudja tenni (például) azt az összeget, ami a kezdeti törlesztőrészletéből a zsebében marad, amiből később elő tud törleszteni, stb.
A bank kockázata is csökken, ezáltal a betéteseké is, mivel a tőketörlesztés nagyobb része nem a futamidő felén túl esik.

Őszintén nem értem, hogy miért az Annuitásos hitelezés terjedt el, mint gyakorlat....

Megjegyzések